Ön Ödemeli Konut Satışı- Maketten Satış
Konutun satışa sunulduğu dönemde ortada henüz bir konut bulunmadan veya inşaat devam ederken konut satışının yapılmasının tüketiciler aleyhine hususlar oluşturabilecek olması sebebiyle ön ödemeli konut satışı ya da halk arasında bilinen adıyla maketten satış, hukukumuz tarafından düzenleme altına alınmış ve tüketicinin korunmasının sağlanması hedeflenmiştir.
Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi, tüketicinin konut maksatlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitli ödemeyi, satıcının da bedelin tamamını veya bir kısmının ödenmesinin ardından devir veya teslim etme konusunda mütekabil olduğu sözleşmedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğu için satıcının satılanı teslim etme, tüketicin de parasını ödeme yükümlülüğü söz konusudur. İşte bu sebepten ötürü ön ödemeli konut satış sözleşmesinin gerçekleşmesinin bazı hukuki gereklilikleri vardır. Bu gereklilikler genel olarak Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun’da; özel olarak ise Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (“TKHK”) kapsamında ele alınmıştır ve her iki taraf hususunda bir mağduriyet yaşanmamasının güvencesi verilmek istenmiştir.
1. Sözleşmenin Zorunlu Unsurları ve Geçerliliği
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ister taşınmaz satış sözleşmesi ister taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde düzenlensin, her halde tam iki tarafa borç yükleyen, rızai bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin aynı zamanda “tüketici işlemi” niteliği taşıdığı vurgulanmalıdır. Bunun için taraflardan birinin TKHK anlamında tüketici, diğerinin yine TKHK anlamında satıcı olarak kabul edilmesi ve sözleşme konusunun konut veya tatil amaçlı taşınmaz olması gerekir. Sözleşmenin konusu olan konutu, tüketici “mesken” veya “barınma” amacıyla kullanmak üzere satın almalı, diğer bir ifade ile konut, ticari ve mesleki amaçlarla satın alınmamış olmalıdır. Bu sebeple konut amaçlı kullanım dışında kalan işyeri, atölye, depo, mahzen vb. gibi yerlerin satışında TKHK m. 40-46 hükümleri uygulanmayacaktır.
Satıcı, tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlık tarafından belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Bu sayede tüketici, sözleşme ile ilgili şartları en az bir gün önceden öğrenebilecek ve kararını daha bilinçli olarak verecektir. Ayrıca belirtmek gerekir ki satıcı yapı ruhsatı temin etmediği sürece tüketiciyle ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapamayacaktır. Yapı veya inşaat ruhsatı alınmaksızın yapılan sözleşmeler geçerliliğini yitirecektir. Ve tüketiciyi koruma altına alan en önemli şart ise, ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunluluğudur. Her ne kadar uygulamada noter masrafı ve tapu harçlarından kurtulmak amacıyla sözleşmeler adi şekilde düzenlenmekte ise de bu halde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyecektir ve satıcı geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir şekilde ödeme talep edemeyecektir.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmelerinde en büyük sorunlardan bir tanesi de satıcının belirli kampanyalar düzenleyerek, konut yapımı için yüzlerce tüketiciyle anlaşmaları ve çok yüksek meblağları piyasadan toplamalarıdır. Bu sebepten ötürü satıcı, kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlık tarafından belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur.
2. Tüketicinin Sözleşmeden Dönme ve Cayma Hakkı, Konutun Teslimi
A. Sözleşmeden Dönme
Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez. Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder.
B. Sözleşmeden Cayma
Tüketici, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin on dört gün içerisinde ön ödemeli konut sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Tüketiciye bu hakkın tanınmasının sebebi kanunun gerekçesinde belirtilmiştir. İlgili gerekçeye göre, genellikle yoğun reklamlarla cazibesi artırılan ve maket üzerinden proje aşamasında çeşitli tanıtımlarla satışları yapılan bu satışların düşünülmeden akdedilmiş olma ihtimali yüksek olmasıdır. Bir diğer husus ise, tüketicinin, uzun bir süre ödeme yaptıktan sonra edime hak kazanacağını algılamasından sonra sözleşmeden kurtulma isteğinin doğması ihtimalidir.
Cayma hakkı konusunda üzerinde önemle durulması gereken husus şudur ki, tüketicinin ödediği bedelin tamamı veya bir kısmı satıcı ile konut finansmanı kuruluşu arasındaki anlaşmaya dayanılarak konut finansmanı kuruluşu tarafından karşılanırsa bağlı kredi sözleşmesi söz konusu olur. Bağlı kredi sözleşmesi, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresinin bitiminde yürürlüğe girer. Böylece, cayma hakkını kullanan tüketicinin satıcıya ödemiş olduğu bedeli geri alamama riski ve krediye ilişkin masraf ve faiz gibi yükümlülükleri ödeme zorunluluğu ortadan kaldırılmıştır.
Satıcı, aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettikten sonra tüketici on gün içinde edinimlerini iade etmek zorundadır. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe uyulmamasını sonuçları Yargıtay kararlarına da konu olmuştur. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi vermiş olduğu bir karar şu şekildedir: “Satıcı hazırladığı sözleşme, fatura veya tesellüm makbuzu ile birlikte en az 12 punto siyah harflerle yazılmış, alıcıya hiçbir hukuki ve cezai sorumluluk üstlenmeksizin ve hiçbir gerekçe göstermeksizin satımdan cayma hakkı olduğunu belirten belgeyi imza karşılığı vermek zorundadır. Bu şekilde yapılmayan sözleşmelerde alıcı süre ile bağlı olmaksızın her zaman sözleşmeden dönebilir; ödediği parayı ve ödenmeyen senetlerin geri isteyebilir.” (Yargıtay 13. HD. E.1999/1427, K.1999/2217, T.05.04.1999)
C. Konutun Teslimi
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketiciyi koruyan bir diğer düzenleme konutun devir veya teslim süresinin sınırlandırılmasıdır. Bu şekilde tüketicinin uzun yıllar ödeme yapıp hiçbir edim elde edememesi engellenmiştir. Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Söz konusu otuz altı aylık süre emredici hüküm olup sözleşmede daha uzun bir süre kararlaştırılamayacaktır. Teslim süresinin otuz altı ayı geçmesi halinde satıcı kendiliğinden temerrüde düşecektir. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılacaktır.
SONUÇ
Artan konut ihtiyacının karşılanmasının önemli araçlarından biri haline gelen ön ödemeli konut satışları, hukukumuzda ilk olarak 2014 yılında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile doğrudan düzenlenmiştir. Hangi şekilde akdedilirse akdedilsin ön ödemeli konut satışları tam iki tarafa borç yükleyen rızai sözleşmeler niteliğinde olup, bir tüketici işlemi olarak değerlendirilmektedir. Bu sözleşmelerde henüz yapımı tamamlanmamış bir konutun tüketici tarafından bedeli kısman veya tamamen ödenmektedir. Uygulamada “maketten satış” olarak da adlandırılan ön ödemeli konut satışları, gerçekten de tüketicinin adeta bir “hayali” almasıdır. Satıcı da henüz inşa edeceği bir yeri satmakta ve önemli bir yükümlülük altına girmektedir.
İşbu makalemizde bu hususları aydınlatmaya çalışsak da ön ödemeli konut satışına ilişkin iş ve işlemlerde, sözleşmenin hazırlanması, devir, teslim ve benzeri konularda taraflarca hak kaybına uğramamak için mutlaka hukuki destek alınması gerekmektedir.
Ayrıntılı bilgi ve randevu için tıklayınız.
Ön Ödemeli Konut Satışı- Maketten Satış